加装电梯等于买了汽车租出去了▼••▪▼▲，车是我的▽▲▪▽，抵押担保没问题-☆△•▷，运营和产出是多少◁▼◁=？老百姓坐电梯一年每户大概是230元到280元☆▪●☆…◆；接着做增值服务◆◁，比如电梯有三块广告牌•△▲，一块广告牌一个月200元…▷▼◇，一个月600元收益■=▽☆。我们还有一些配套服务▽-=，从算账模型和运营模型上能够成立…■…。
比如十四五期间=●…◁▷◁，国家要求全国每年老旧小区改造不少于3☆▷=.9万个▲☆◁•，去年完成了4…•★•.03万个▲▷○▷◇-，今年计划改造5■□◆■▷■.3万个=▽▽▼◁◇。我们也做了一个5年计划▷●□■，缺钱•○●=，把资产□-▪-☆•、资金准备好●=☆□，但有资产-△▼、资金还得批规划□•▼◇△，不批都是违法建设○◆◇○。
但是我们发现好多老百姓的消费升级远没有满足◁◆●●◆=。有的是项目层面的…■★•■，都是我们设计的★△▷▲-◆，光解决一个问题不行◁■，根据定额●▽•▼、材料标准等确定基准价格•▷▪△▷…，策划○□■、规划计划落实到项目后pg麻将胡了网站入口=○▪-。
加电梯虽然原来说经过两个2/3就报批■•★○，但你要施工的时候▽○•…，有人拿个椅子坐在门口-▪★•□，你加得上吗◆▽●◁◇○？所以△=▪○，加电梯是100%同意■○◁=，少一户都不行◆•○。
2020年湖南△•▼、广西◁-、广东▷=■…▲…、天津和厦门等省市政府均发行了老旧小区改造专项债◆▪☆△，期限从7年到30年不等▷-●▽，利率通常在4%以内◇◁◇○。董有透露=•…□，筑福从银行拿到的融资期限也能达到10年左右▼■。
今年1月☆◁●…▽-，云南省成立了云南省城市更新公司▼◆…•，让我们支持云南省做城市更新…▷•，选了昆明●◁-=▲、大理•……、玉溪○•◆、宾川-•◁△□=、洱源5个城市试点◁•△□□。另外我们和辽宁=★☆△、广西▲△、重庆■△★▼、成都-◇◇▲••、青岛◁-●、宜昌等省市也在接触▲■，我们从策划☆▼、规划■…、计划帮他们搭建起模型◆□▼，有些已经到试点实施阶段了=◇△。原来我们是在北京做…◁，现在走出去了▼◇。
但原则上我们参与的是运营类资产的投资•◆☆-，董有=☆■：跟居民沟通△◇•△▽□，还得有一套做居民工作的软件标准▼★◆△。老百姓是最大的消费者=●，明码标价◁--。
各地政府给适当补贴-=☆▷☆=，上海•○、北京补24万元▷▪□◁◇，最近上海加了4万元■◆，补到28万元•-□，广东原来是10万元◆▪○，现在加到15万元▷◇△•▼▷。山东第一批试点每部补25万元◁▲▽△○，150部共补贴了4000万元★○•-，试点完正常6层楼每部补20万元☆△★□◆☆，7层再加点☆▽△，5层再减点▲○■▷○。
北京和上海都是我们帮定的标准••▷●◆-，条件差一点可以低一点△●。要达到物业基本服务标准大概得一块到一块五●◇●◁，电梯应该多少钱▷▽-▪？先要有一个标准△□，这三个地方要改成社区文化中心◆●★□△▷。但是要解决的问题=•▼，不光是装配式的硬件标准○◇△▷。
如果再加上加装电梯的投入□▽□-●★，市场规模在15万亿元左右◁▼。巨量的市场规模也开始引起资本的兴趣▲☆△，包括左晖控制的愿景集团▽●…、融创中国等开始进入这一领域◁■=▲，各省市国企也陆续建立起相应的投资平台●◇•○=◁。
经济观察报•■：老旧小区改造利润较薄▪★，这个领域未来商业潜力或者吸引资本的地方是什么▲△◇？
在北京…◁•■▪●，2003年我们开始投运动馆◆●-，现在筑福有几个运动馆☆▪★，还有石景山朗园△△◆★▷、首钢园区等几个图书馆…▷▼▪▼；还有利用老厂房改造成文创园▪☆◆、科创园…■▪●○，我们公司就在首钢老厂房办公◆◇○=▽★，已经7年了▼△●□▽。
董有□◁--◇：这些年我们一直在探索▽☆，但探索的时候经常摔得鼻青脸肿…▼◇△，在北京学校家属院•★□▪◇○，刚说几句△…-●▪★，人家给我们骂出来了■△◁；在上海医院▼…○★▽•，那儿一吵▲▼▲▪，我们赶紧散会了▷•▷▲-。加梯的同事=◆◇■，每天早上出去笑容满面■●▽■，阳光灿烂□■，晚上回来满脸阴郁▷△，被人喷得够呛▼•▪…▽。如果没有强大的内心很难持续下去▷▼-▼■◇。
董有◆◇△：一部汽车多少钱▲▷▲？可以是几万块钱▼△◁，也可以是几百万▷-▪，加电梯也一样•▲◇▽，有30万元的（综合成本基准价▪○，下同）◁•○▪、40万元的▲•、50万元的▽▪•■◆□，像北京和上海定的是60万元•▪。
这种情况下•○▽，但打网球根本没地方▷◁。董有▼■•：我们不评价友商做的如何•★-，现在加电梯可以说家喻户晓了▷■。春秋擦一次窗户•▷◆，一是需要政府补贴•▼、企业出资☆◇▼=-○、居民出资集合起来△=。
但更大的挑战是盈利★◆☆，无论加装电梯工程◇■▼▪，还是后期维护○=▲…-▽；无论是老旧小区改造前期投入▲•-，还是后期运营■■▲○▽◇，每个环节利润都极薄●△，运营企业需要想法设法从中挖掘增收的渠道和方式▲▷。
5月运河旁边还有一个运动馆◇▲●▲▪▼，二是收回投资的定价☆■▼-。把资源做好=★，用时间去换空间□-○★★◆。
董有表示-◆◁▼▪▪，虽然市场前景诱人★▷■☆☆…，但不同于增量房地产市场•=，作为存量时代重要形式的老旧小区改造◆□▲，不仅利润薄■★•，而且工作推进难度较大●▷…=。前期进入的很多企业●•，由于干不下去●-▼★，开始撤退…◁。
有特殊要求可以高一点△■◆◆=，但可以说说自己■☆。一个中餐锅炉房…□▪，居民问你管房子管什么◇•=☆☆，因为多年前大家没有统一认知▼…△▼，一个是北小园锅炉房■□▽▽▷，怎么办□◇■…△？大家经常说加梯为什么那么慢◁▽△。
去年初-=◆•★◁，国开行和建行有4360亿元的专项额度▲○，去年底◆☆▷●▽，国开行出来2万亿元老旧小区改造专项投资资金▷☆，现在各个银行都在跟进…-□▼…▲，但是银行是有条件的○…，需要抵押担保○☆◇。
传媒大学有个图书馆○•…•★•。海淀加装电梯是北京最多的…▲，没有这个时间消化不了▪◆△…。我们参与投资□○★△☆◁、运营□★□▼，这都可以收费□★•▼。市场上一部三菱电梯将近20万元■▪=○…-，历时5年△△●•。资源性资产还是当地国企的□•◁•，总有问题★○▽-…◇，北京通州（筑福改造的）小区物业费是6毛5-▲●。
经济观察报•▷：做抵押的资产和证券化的资产是小区本身具备的▽…●，还是通过其他途径解决★-？
未来存量时代一定得基于运营思维-☆△▲◁、服务思维▲◁◆○★□，想要引导居民和社会资本出钱▼★□•▽○，那肯定得有收益模型…▷▽●▪▼。但这个模型要回到一个发达社会服务类的正规收益□▽=▲◁，用高科技挣钱-▷=◇…，服务业应该是高频低收☆□。
2021年全国两会-▪=●▲，老旧小区改造再次被写入政府工作报告pg麻将胡了网站入口☆▷▷-，全年计划新开工5●-△■◆★.3万个项目◆□••==。董有表示▲★，按照2020年老旧小区实际投入2万亿元测算▲▼○○★，十四五期间○•●▲◆，这一市场规模在10万亿元左右★□▲◆▷…。
董有◇○•：我们以前没做▲-▽▲，现在开始做了◆☆•▼，因为有些（小区）没有物业◆◆-■△，你得帮着做了▷○，有的我们自己独立做•▽，有的联合当地物业公司一起做•□◇☆。
筑福已经做了11年…●-●△，政府补7毛◆…，一些品牌可能不到10万元…●▼○☆…。比如我们打篮球还能找个地方▷-■◆…-，融资担保主要来自城市存量=○□○，这是三代▽▲！
所以■★=，在这种思路下▼□◇▷…☆，我们把BTO(即建设•=△、移交☆•☆•□◇、运营□□，利用小区=▽…●◇、周边和片区内闲置土地和房产进行再开发建设成经营性物业场所◇☆•○■◆，移交给产权所有人-•▼◇★，形成资产包▪★=△，为改造所需资金进行融资☆■，而且通过后期运营带来持续的收入)内容进行了扩展▽…■◁•▷，做了三普三划三代□●…△▪◁、三资三会三业◇•▷=☆▲。
董有○•▽★▲•：你恰恰说反了▼◇▼◁●-，现在扩大得非常快-△▷，去年鲁商集团专门约我见面○●◇-，说山东省针对老旧小区改造▲•●，他们有任务▪△△△，有资金◁☆▲，请我们合作●▽○。8月18日签了战略协议•△，10月成立公司◇◇，12月开始系统推进各地城市更新和老旧小区改造▪◁●•■。
董有☆▲=●●：筑福有一套系统的方法论▽○-■□，第一次见面时▽▲△-，我们会把居民分成愿意加装的◆▼、有困难的和有意见的等不同群体▼▽▼▲▷，我们把不同意加装的叫做守门员●-▽■▼。
经济观察报▽•▪…◆▷：老旧小区改造和加装电梯●▼☆•▲◇，目前社会资本和金融机构参与情况如何=◇▷☆▽？
经济观察报◆□◇•■：加装一部电梯的成本是多少▪-▲？包括电梯成本•▼•、安装等环节下来需要多少钱●★▼◇●▪？
具体来源我们也细化了…□，第一个自有▪■▪，小区存量物业资源▷◆◇▲△…；第二个是划拨…○，通过政府街道划拨一部分公共资产或土地◇◁■；第三是租赁★■•◇，向其他所有者把经营性的物业或空间租下来做运营▪•☆▪▲★；第四是购买□○▽△=，利用资金购买经营性资产▽★▷■•○；第五是审批□▷-△、新批•▼◆▲•，在小区内新建新批经营性空间★○•◆■。
董有△…•■•：三普就是人口普查★○、经济普查和灾害普查-■■■□，通过三普我们拿到一个城市的基本数据▲◇•…，相当于做体检…▽▪▼-•；下一步是三划▪△-▲■，给它做策划•□△◁◆、规划和计划••▽•▲。
经过多年的实践◁▪…=…○，老旧小区改造领域各个流程环节也在发展…◇。比如◆□▽▲◇，最初加装一部电梯◆■●★◇，光审批环节需要46个公章●★•○=，目前已经简化到15个▽=◁●；以前施工周期126天▲-▽☆▲◆，目前已经降至65天▼=△。而董有下一步目标是7天=△▼☆•。▽▷◇○“这么多年●◁，我们一直建立标准△■◆。▲△”董有表示★•-▼▲，目前□•●▽，在老旧小区改造领域▽□▼，筑福已经协助有关部门建立起多个国家级和地方标准☆○▪★◇△，也在老旧小区改造领域取得专利技术超过百项□▼▽。
经济观察报◇△◆…：加装电梯后还需要日常维护▷○•，很多老旧小区没有物业公司▪▽■▲□，后期维护费用谁来出○★？
董有•◆●★：加装电梯和老旧小区改造••★，十二五期间是财政花钱•…=•☆○；十三五期间要求企业…-▽■、居民要参与▷-=★○□；现在十四五要求居民要出钱○◁，企业要参与◆▼=■☆。需要有社会资本进来○•▲，要打通融资渠道■=。
三会落实了▼●•◆▲☆，接着要完成三资■★●▷☆○，首先得有资源才能形成资产■=◆，有了资产才能变成资金□◁▼-□。最后要完成的是三业•…▽★◇■，通过对闲置存量空间开发变成可盈利的产业=•，然后装进相关的企业▷=▪，这样就形成了持续发展▷=△…●。
如果从2011年开始从事加装电梯算起○☆●，筑福集团董事长董有在老旧小区改造领域已经做了10多个年头••=▷。
董有★▼☆☆▪：还有一些增值收入●●，比如近期我们和住建委谈小区怎么改▪▽□☆▷，其中有一项把屋顶系统改完后上光伏发电•▷◇☆▷，我们和光伏发电厂谈的租金是8块钱◇…▽-，这个收入可以补充改造小区的费用▪•●=◆●。而且发出来的电□◁-，小区居民可以用▪▼-，缓解未来碳中和的压力◁▷•▲。
原来我们是按银行给的资金期限6年10年算◁•■•●，后来算下来不行●▷★•□■，加上海淀的是国企做的▪▲，有一定公益性◁=■，最后定的是每年每户230元到280元价格区间▪=□□•，收回投资大概是15年●★。像广州大都是民企融资做的-…◁=▷○，大概需要10年◆☆○•。
还有一次在北京一个学校家属院●◇，周末我们在现场做工作◁△▪，我和他们说▽-◇-◆□，加电梯对房子也是增值•▷★□◇=，当时一位老师就急了▷★，说你这么说■▷◇，那我们都得算一下账▷=▷…▽，当时大家就说▷…==•△，董总你别说了▷◁▪。
挑战之一来自与各级部门及居民住户沟通和协调◆=▼◆•。愿景改造的北京劲松二区前期沟通时间超过1年▽=◇•；筑福集团在北京的莲花池西里6号等几个项目○◆◇-★，从介入到开工之间的前期工作时间更是长达4年-5年◁=▲•△。
改造老旧小区☆□◆◁◆、加电梯过程○=☆◆，60万元是基准价•☆▲，跟各级部门沟通…★□▼▲▪、协调▼■★、落地□□◇▲，我们得代融•☆▲○、代建◁★=、代营▷▼•▲…▲，我来了也做不了这个事◆☆=。扫码下单-•◆▲▪◁。就需要转变思路▪◇…▼◆▲，周末打造一次卫生★•◁…□◇，说加电梯大家都不知道◆▼▪=•。
2020年5月△-•△，国务院政府工作报告提出新开工改造老旧小区3▷=••▼◁.9万个☆•□…，7月◇●=◁，国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》•■☆△，对老旧小区改造任务进行了明确◁▼◆-，而当年实际完成改造老旧小区4○▷•△•.03万个◆▲。
董有•●☆□：都在谋划进入○△◁-，现阶段主要以央企▽▲、国企为主=●▷◆◇=，鲁商和中化成立了一个10亿元的城市更新基金△●●◁▪=，云南城投给云南省城市更新公司15亿元▲▷▷。另外包括东方雨虹等社会资本酝酿参与▼△…，很多金融机构包括地产商都在向城市更新方向拓展◇=◇。
从加梯10年到15年收回成本来说…•▽◆☆，我们对接了一些金融机构▷▼▲•▪…，北京银行=■、建设银行都谈过了□▲▪。配套社区商业如何产出▽◁◆，产出价值多少•☆▲▽▲-？投资不是我说了算▼■-●…，是银行说了算▼•，目前模型都搭建完了▽★□☆○☆。
董有▷○：偿还主要有两类☆-▼，一类是经营性收入▷•▷，比如租金◇◆★，主要用来还利息△★•；还有一类就是资产证券化=□◆=。老旧小区改造要解决资金缺口问题□□■◁▲▽，就必须使一些资源完成资产证券化☆▪◆，所以我们现在帮各地做资产资源储备•-●--。原来政府都是搞土地储备■●=…◁•，完成招拍挂后◇○◆，资金就来了◆●-；未来我们叫资产储备■★▽▽•●，变现资金用来改造老旧小区▽◁△◇。
董有★•△：筑福主要从前段投资角度出发▽▼□◆，当地政府基础类资金缺乏的时候◁○◇■☆，我们出资或帮助解决融资问题=◆•□…◁；还有一类◁★◇=-▷，愿景他们主要是从后期物业◆○●、配套用房运营角度进入▽○◇。
第一关下来…★★▲…●，不同意的人中●-△◆○，起码有一半会同意▽●□◇-。最后还有个别人不同意○■△…▪●，我们会让专业的人去疏导▽▪▽▲▲•，沟通情感△=。经过这一轮后■■，我们再介入基本大部分都能解决掉■-□▲▪。但这样做肯定会拉开时间○•□▪。
我们和造价处仔细交流过◇▼▷△▷▼，补三年=◁■，还得地方政府配合做一个招商会□…▽、一个对接会…△◇、搭建一个协调会◇▽…。地方政府没有一个协调会●-□▼，把边角用地=--、闲置房产★▪=、低效资源梳理出来▷△，二是居民要同意☆▪▲，用5年时间打开了莲花池（西里6号）加电梯-▪。
假如有80%同意的•▪▷▼◁□，有20%不同意的■△…，第一步我们用五人五步法•●◆••，这个楼的选5个人=■▷■▷●，每人每周到守门员家▲-…，每次送一个小礼物•▲○▽，说一句线句▲▪，肯定就要吵了◇□•●•▲，所以一句就够了-■=。
还有一个武夷花园■◇，物业费不行▷=，拉消费•△、消费升级是关键▪=•…☆●，就搞服务费◆-▪，质量怎么保障-■☆；所有房产证不归我★◆▪●？
一是成本怎么控制●…▷，董有△▪△：租赁梯收回投资大概是10年到15年•◁•■■，各级部门去交流▷☆=，有的是平台公司形式的▪=□，总有人反对▪●◆▷，但要搞服务费☆○…，为什么北京和上海是60万元◇=，所以从家庭角度出发▽◁◆•，补贴24万元封顶=△▪。能够把物业团队养起来-◁★▲。
我们用4年时间打开了北工大（家属楼）加电梯•★▽▲◇，政府补贴40%……★，不产出怎么来投资☆■？我们算了一下=□-•◇▼，每个城市都有★◁▪，所以未来基于服务市场非常大▪•▲◆•。各地都在积极推动这样的民生工程=★，
这六个三是我们2021版推进城市更新老旧小区改造方法论▷▪▽●▲★，通过这些方法论◁◆▽☆○，不光是老旧小区改造和完整社区▲◇•◆，包括城市中心▼▲■◆●▽、安防系统也构建起来了◁…△…◁▼。
董有▽••●■◇：你不出钱•◇●-，光说了半天▷▪☆，最后干瞎了怎么办▲▼△■▲？我们会参与一部分投资◁■◇●，与当地国企一块来做这个事★▷。
董有▪▪▼●□：我经历过两次▷△○，一个是在上海某医院家属院加电梯●□=•，晚上8点多做工作座谈▲▼○，聊了有半个小时的时候★◁•■，一楼业主指着三楼业主说○▪★★：◆…“院长▼□•，当年分房▪●，你应该把我分到2楼◇☆，你给我分到1楼不公平◇◁▷•=▼，你还住在4楼◆☆●，你想下楼△▲▽▪-●，到死都甭想◆…▼▷。◁▽■▪▲•”当时院长站起来了▼▷●-▷，俩人要打架◁•▷，我们赶紧停这个事儿▷□。
董有◁▼□◇：这个市场非常大▼=▲•，但是不像过去地产增量时代简单粗暴★▪▲□•，拿一块地▽■◁“咔■•☆▲-”一盖楼就卖了▷•▷•▽，挣一大笔钱△…☆▪。很多企业本着地产思维▲▲▷△、工程思维来做老旧小区▼-，所以很难=☆，大部分介入两年就撤了☆▲○，加个电梯4年•▼△、5年谁熬得住◆…◁◇？
董有▷△=…●：小区里有一部分…▷-•■▷，小区的周边有一部分□◁◆-。具体是按照本片区○-=★□、连片区和大片区划分▷★□，本片区就是小区▷◇，连片区就是小区周围的公共资源▷•=■△△，连片区是整个街区的公共资源★▼•▪。
当时和住建委讨论了很久▼□…，所以大体有几毛钱的空■…○□▽•，我们帮几个区县做资产包☆•，我们带着他全国各地去参观★▷▪■…，通过一些增值服务也就是服务费补上◆▼，有几百部=□，负责人写了7万字的日记△△-，加梯这件事◇□，物业费是管房子的▼◁。
用来做融资抵押担保○◁★。将来这些配套如何运营▼▪▲=、产出◇●●，比如说屋顶太阳能☆☆，马上我们通州的项目也要上了◆=△▷▼，比如崂山我们梳理出来41处★◆◆○▽。
莲花池（西里6号）在加电梯过程中☆○•○◁▲，当然□▽•，老百姓不是不能付费◁-，要系统梳理-△？
董有◇□…■◆：加梯干工程（电梯安装）有一定的利润▪…▪□◆，但是利润很薄◁△◇★▼；后期运营□★△，电梯维保费用是6000元~8000元/年◇◁。实际上利润不高•☆，而且很麻烦▲▽○▼□▼，很多企业进来时觉得新鲜▷=，干三五年后都撤了□▼■◁。
董有▼□…：加装电梯分两类●▲，一类叫租赁梯▷○，一类叫集资梯▷▪▲。集资梯是老百姓集资▽○△○●，拿钱找人代建○▽△•△，产权归居民★△◇；还有一类租赁梯□☆▪，资本投资▽…◁=△、建完▷▷★▼，居民像坐出租车一样▪==•▲▼，每次付费▽▲▼★•▲。现在基本上就两种形式•☆■。
现在各地要求老旧小区改造必须有物业▪△▽=，如果没有物业就别改-◇○○，这是一个硬性条件••▼，但是好多小区还没有▪▷▷■。比如衡水60%的老旧小区没有物业▪▪☆•●，40%有物业的小区也不好◁=，去看了两个小区▪☆，我问物业服务为什么不好▲□，他们说没人交物业费◁◁。
经济观察报□▽▷…：北京有一个老旧小区改造项目•▷…，先后投入4000多万元◆◆-•，但很难在短期内见到收入▲…☆☆，这种状况下●★▲▼◁，投入的持续性如何保证★▲☆-▷…？